domingo, 1 de abril de 2012

Anteproyecto del Código Civil y Comercial de la Nación. Libro Cuarto, Título I.-

LIBRO CUARTO. DE LOS DERECHOS REALES

Título I. De las disposiciones generales

Vélez Sarsfield incluyó en el código civil vigente una muy breve parte general conformada por solamente 4 artículos (2502 a 2505), el último reformado a los fines de modernizar el rumbo con la inscripción registral que complementaba la ley 17.801.

La brevedad de estas normas no llegó a ser un sistema y por eso, el codificador repite y reitera muchas nociones que bastaba con incluir una sola vez.

La Comisión no sólo se decidió por una parte general de los derechos reales, sino luego por partes generales internas propias de algunos derechos reales.

Esta parte general dedicada a tales disposiciones y principios comunes a todos los derechos reales, a las reglas sobre su adquisición, transmisión y extinción y a los requisitos para su oponibilidad, en un esquema básico originado en el Proyecto de 1998, reúne las normas generales relativas a estos derechos a fin de agrupar las pautas actualmente dispersas en el articulado del código, o que han surgido de la jurisprudencia y doctrina interpretativa del sistema vigente.

En este Anteproyecto se ha tomado el criterio como propio, pues es de buena metodología y ofrece claridad, ahorrando a su vez el exceso de preceptos repetitivos.

Capítulo I. Principios comunes

Se ha tomado del Proyecto la definición de derecho real, aunque a fin de completar el concepto y ponderando alguna crítica se agregó que el poder jurídico se ejerce en forma autónoma.

En lo tocante al objeto no se requiere que la cosa esté en el comercio, pues son asimismo objeto del derecho real, las cosas que están fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa y aquéllas cuya enajenación estuviese prohibida por una cláusula de no enajenar.

Asimismo, se acepta que el objeto puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley, pensando en casos de derechos sobre derechos, como la hipoteca del derecho de superficie en su modalidad de derecho sobre cosa ajena; o en casos de derechos complejos como el tiempo compartido.

Respecto de la estructura, en tanto no todas las normas que regulan los derechos reales son de orden público, sino solamente aquéllas que lo hacen sustancialmente, se plantea que tienen ese carácter las que se refieren a sus elementos y contenido y en cuanto a su adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción. Se señala como inválida la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

Sin embargo, a diferencia del Código civil vigente que indica que todo contrato o disposición de última voluntad que constituye otros derechos reales o modifica los que se reconocen valdrá sólo como constitución de derechos personales -si como tal pudiese valer-, no se reglan los efectos de tal creación, en tanto según sea el caso, el juzgador indicará si carece de todo valor, si importa un derecho personal, o si deviene en un derecho real próximo.

La norma que regula la convalidación si con posterioridad se adquiere un derecho que no se obtuvo por falta de legitimación, a diferencia del Código civil actual y de acuerdo con el Proyecto de 1998, no hace excepción a la hipoteca pues se entiende injustificada al excepción. También se adoptan, si bien con algunos matices diferenciales, las reglas sobre la persecución y preferencia como notas típicas del derecho real; las clasificaciones de los derechos reales y el modo de su ejercicio.

En cuanto a la enumeración de los derechos reales y a fin de estar a la altura de una realidad que hace hincapié en los derechos colectivos y participados, se adicionan la propiedad comunitaria indígena, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie. Es cierto que por ley especial ya están reguladas la propiedad horizontal, el tiempo compartido y la superficie forestal, pero su incorporación al código con mayor completividad era una necesidad.

Los derechos constitucionalmente reconocidos de los pueblos originarios a sus tierras y a la gestión referida a sus recursos naturales son puntos que se han introducido en el título preliminar del Código.

En este libro se proyecta incluir un derecho real nuevo, con características propias, para establecerlo como autónomo. A estos fines se propone un derecho comunitario, de sujeto plural o colectivo, pero indeterminado en cuanto a sus componentes; y este sujeto es la comunidad indígena registrada. Se considera necesario introducir en el código este derecho real porque, de lo contrario, cuando se adquieren las tierras, se asignan títulos de dominio que, mayormente, surgen de usucapiones. Ello ocurre pues, pese a la Constitución, el tema se resuelve a través de derechos reales conocidos, con estructura propia. Y esta es y debe ser una propiedad comunitaria con las características que surgen de la Constitución. Por ende, corresponde determinarlo y reglamentarlo en el título de los derechos reales.

Por otro lado, el procedimiento de regularización de la titularidad de las tierras queda encomendado a la ley especial pues se entiende que corresponde al diseño de políticas estatales particularizadas y no es propio del derecho privado.

La falta de regulación o regulación parcializada y separada del código de los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie los tornan ajenos a los principios generales clásicos y de difícil interpretación y aplicación práctica. El crecimiento de este tipo de propiedad que brinda mayor aprovechamiento de los recursos al utilizarse en común, por otro lado trae mayor conflictividad por la convivencia más cercana. La proximidad del vecino y la comunidad de intereses requiere una adaptación de la normativa a aspectos impensados en tiempos del codificador, a tal punto es así en el código civil que la accesión está ínsita las bases del régimen y la comunidad en el condominio tiene como nota más típica su tendencia hacia la partición, principios impensables para estos derechos compartidos.

Capítulo II. Adquisición, transmisión, extinción y oponibilidad.

La mayor modificación en este punto que importaría un cambio sustancial, estaría referida al modo suficiente cuando se trata de la adquisición, constitución, modificación, transmisión y extinción de derechos reales sobre cosas registrables.

En un primer momento, la Comisión pensó en actualizar y tecnificar el sistema, sobre el criterio de sustituir la tradición posesoria por la inscripción registral como modo suficiente para los bienes registrables y abandonar la milenaria teoría del título y el modo del sistema romano puro como pilar del sistema transmisivo entre vivos de los derechos reales que se ejercen por la posesión.

En el país, ya Eleodoro Lobos en 1899 propuso agregar al final del Código Civil un artículo: “En todos los casos en que este código exija la tradición en la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, sólo se juzgará hecha esa tradición por la inscripción en el Registro de la Propiedad de los respectivos instrumentos públicos”. Al tiempo de la sanción del código Civil -decía el Dr. Lobos- no existía legislación civil adelantada que no hubiese abandonado el sistema romano que adoptaba el Dr. Vélez. La legislación francesa desde 1855, la belga desde 1851, Portugal desde 1869, Italia desde 1866, Austria, Chile, Prusia, Inglaterra, los dominios ingleses como Canadá, y otros países.

Igual lineamiento siguieron los proyectos de ley de Barraquero (1902), Galiano (1904), Poder Ejecutivo (1911), Frugoni Zabala (1915) y Melo (1917); y el proyecto de reforma al Código Civil argentino de la Comisión de Reformas de 1936 que trabajó sobre la base del Anteproyecto Bibiloni, y propició la modificación sustancial en la materia, con una propuesta inspirada en el sistema alemán del acto abstracto de enajenación, aunque lo hizo con reglas autóctonas. A tal punto consideró relevante la modificación que la Comisión expresó en su nota de elevación al Poder Ejecutivo “Esta es, sin duda, la reforma de mayor significado que experimenta el sistema del Código”.

El Anteproyecto de Código Civil de 1954 elaborado por el Instituto de Derecho Civil dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación, cuya dirección desempeñaba Jorge Joaquín Llambías, dispone que “Los derechos reales sobre inmuebles sólo se adquieren, transmiten, modifican y extinguen por actos entre vivos, mediante la inscripción del acto respectivo en el Registro inmobiliario”. Pesan, por su importancia, las anotaciones a la norma proyectada, en tanto indican que “El sistema que adoptamos en este Proyecto, aunque se inspira en gran parte en los proyectos nacionales y sistemas alemán y suizo, bien puede considerarse como un sistema netamente argentino, desde que no seguimos la doctrina del acto abstracto y otros elementos del sistema alemán que serían de difícil comprensión y aplicación entre nosotros. El principio fundamental del sistema de este Proyecto es que nadie adquiere, modifica o extingue un derecho real por acto entre vivos, sino mediante la inscripción del contrato en el registro. La regla del Código vigente es que en esos casos la transmisión no se opera por el solo contrato, sino por medio de la tradición (arts. 577 y 3265). Reemplazamos la tradición por la inscripción del contrato, sistema que reconoce como antecedente entre nosotros el Proyecto del Dr. Eleodoro Lobos, presentado en la Cámara de Diputados el 11 de septiembre de 1899. La inscripción de los títulos de toda transmisión de derechos reales, es además una costumbre arraigadísima entre nosotros, puesto que la exigen las leyes locales que organizan los Registros de la Propiedad…La publicidad equívoca y rudimentaria que significa la tradición, unida a la regla del artículo 3270 del código vigente y sus numerosas aplicaciones concretas, debe ser abandonada para obtener una adecuada firmeza y seguridad en el régimen inmobiliario. El proyecto no llega en sus innovaciones a adoptar la teoría del acto abstracto (Comp. artículo 873 del Cód. alemán) y sus complicadas reglas, porque resulta de difícil aplicación entre nosotros. Lo que debe inscribirse es el contrato, lo que permitirá al adquirente conocer y examinar la causa fundante del derecho del transmitente. El tercer adquirente a título oneroso, en este proyecto, hace una adquisición inatacable, pero los vicios del título le son oponibles cuando procedió de mala fe… En nuestro sistema resulta innecesario decir, como expresan los proyectos nacionales, que la inscripción no torna eficaces los actos nulos o anulables. Lo que se inscribe es el título, y si mediare causal de nulidad, decretada ésta, se ordenará por el juez que se haga la pertinente rectificación en el Registro. La situación de los terceros, ignorantes del vicio y adquirentes a título oneroso, queda a salvo”.

La primera normativa de registros de la Capital Federal surgió de la ley 1893 del año 1886, sobre Organización de los Tribunales de la Capital, que creaba una oficina de registro de propiedades, hipotecas, embargos e inhibiciones, sólo aplicable en jurisdicción de la Capital Federal. Establecía que sin perjuicio de lo dispuesto en el Código Civil respecto de las hipotecas, los actos o contratos mencionados en ella sólo tendrían efectos contra terceros desde la fecha de su inscripción en el Registro. Exigía el certificado del Registro donde constara el dominio y sus condiciones, como requisito indispensable para extender una escritura que trasmitiera o modificara derechos reales bajo pena de destitución del escribano, lo cual hizo que fuera regla invariable la inscripción de los títulos.

Con diversidades, las provincias dictaron leyes que crearon sus registros de la propiedad inmueble. Estas leyes locales agregaron el requisito de la inscripción registral, por lo cual la Corte Suprema de Justicia de la Nación declaró la inconstitucionalidad entendiendo que invadían el campo legislativo del código civil.

La reforma de 1968 puso fin a esta anomalía pues incorporó la publicidad registral para los derechos reales inmobiliarios que, afortunadamente, de hecho, se cumplía casi desde la sanción del Código.

Mas, a pedido de escribanos y registradores, con invocación de la falta de preparación de los registros para tal modificación, el Anteproyecto mantiene el sistema vigente en el cual la inscripción constitutiva solamente se incluye como excepción para la adquisición, transmisión, etc. de ciertos objetos (por ej. automotores) mas no para todas las cosas cuyo dominio es registrable, especialmente los inmuebles para los cuales mantiene la tradición posesoria como modo suficiente.

Ello muestra la disposición de la Comisión para redactar un código que satisfaga los intereses de la comunidad sin hacer prevalecer ideas propias sobre las necesidades de la población.

Respecto de la oponibilidad, como es natural se requiere la publicidad suficiente respecto de terceros interesados y de buena fe, considerándose publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.